Fideicomiso Inmobiliario: Su Influencia en el Desarrollo Económico Ecuatoriano y Forma de Mercadearlo

Abstract

El fideicomiso es una figura legal que tiene su origen en el Derecho Romano. Etimológicamente significa esperanza cierta y confianza; en la práctica es concebido como un encargo de confianza, en el que una persona transfiere la propiedad de un bien inmueble, mueble o derechos a una fiduciaria para que esta los administre de acuerdo a las instrucciones establecidas por el fideicomitente en beneficio de él o de terceros. Las reformas recientemente ejecutadas en la Ley de Mercado de Valores han beneficiado de manera trascendental al fideicomiso, abriendo ante sí un mayor campo de acción y gozando de mejores y mayores beneficios. Entre los beneficios que posee, el más destacado es la eliminación del pago de todo tipo de impuesto que por transferencia de bienes pudieran producirse; impuestos municipales, de plusvalía, IVA, entre otros; todo esto ha incidido enormemente en el monto total de los costos de estructuración, los cuales se ven reducidos en un monto significativo gracias a las reformas recién ejecutadas. Existen ya proyectos inmobiliarios en construcción que pueden dar fe de que el fideicomiso realmente es una herramienta útil, ya que ofrece ventajas que ningún otro instrumento en el mercado ofrece, atrayendo la inversión hacia el sector de la construcción, bastante deprimido por la falta de créditos. El fideicomiso contribuye con el desarrollo económico desde la perspectiva de generador de un gran número de plazas de trabajo para variados sectores de la economía. Entre los proyectos ya en ejecución están: Malecón 2000, World Trade Center, Condominios vacacionales en la playa, Urbanizaciones: Portonuevo y Portofino, y el Hospital Memorial en Guayaquil (próximamente). La gran mayoría de estos proyectos se han manejado con un innovador concepto de autofinanciamiento, denominado Punto de Equilibrio, conseguido a través de la preventa del proyecto. Alcanzar este punto consiste en lograr reunir un cierto monto de dinero con el cual el proyecto se convierte en viable; caso contrario, se puede financiar con los aportes de los constituyentes más un crédito o simplemente se devuelve el dinero a cada cual y el proyecto no se realiza. El éxito de lograr el punto de equilibrio depende en su mayoría de la venta personal a los clientes potenciales y de las buenas relaciones públicas que realicen la promotora del proyecto o la fiduciaria.