Los determinantes de la demanda de vivienda en las ciudades de Guayaquil, Quito y Cuenca; un análisis multinomial

Abstract

La Vivienda es un bien de primera necesidad para el desarrollo de las familias, pues es donde se cobijan y desarrollan los hogares. Así mismo, la vivienda pertenece al sector económico de la construcción, el cual por sus características de generación de empleo, provisión de bienes de capital fijo, etc., es un claro termómetro de la dinámica económica de un país, pues su crecimiento implica, la mayor cantidad de veces, desarrollo económico de la económica local, y a su vez su retroceso, se puede relacionar a procesos de recesión. Dentro de esta última característica del bien vivienda, también hay que hacer referencia a sus contribuciones económicas y financieras dentro de los mercados inmobiliario e hipotecario; los mismos que a su vez captan gran parte de los gastos familiares (pago de hipoteca o alquiler, gastos de mantenimiento, intereses, etc.) representando un alto porcentaje de su renta disponible, convirtiéndola en el activo más importante de sus portafolios. Por tanto, la capacidad que tengan los hogares para acceder al mercado de viviendas se determina, en primer lugar, por la evolución del precio de la vivienda y de los ingresos o rentas, principalmente, del jefe o jefa del hogar. 10 Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, INEC, el 38% de los ecuatorianos están bajo el umbral de la pobreza1, el 8% de la población esta desempleada y cerca del 51% están subempleados. En este contexto, las posibilidades de acceder a vivienda propia son escasas para la mayoría de la población. En cuanto al sector financiero, los créditos hipotecarios se concentran en el sector privado, aunque en los últimos años el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social ha regresado al mercado con créditos hipotecarios blandos, dirigidos para principalmente para la clase media. 1 Antecedentes de la Vivienda en Ecuador La Vivienda según expertos internacionales2 “significa disponer de un lugar privado, espacio suficiente, accesibilidad física, seguridad adecuada, seguridad de tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminación, ventilación suficiente, una infraestructura básica adecuada que incluya servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y eliminación de desechos, factores apropiados de calidad del medio ambiente, con la salud, con un desplazamiento adecuado y con acceso al trabajo y a los servicios básicos, todo ello a un costo razonable”. El Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI) de la ciudad de México define a la vivienda como el espacio delimitado normalmente por paredes y techos de cualquier material, con entrada independiente, que se utiliza para vivir, esto es, dormir, preparar los alimentos, comer y protegerse del ambiente. En Ecuador la Vivienda es un derecho garantizado en la Constitución Política del Estado,