Análisis de Precios y Costo de Alquiler de Viviendas Ubicadas en la Av. Del Bombero, Ceibos y sus Alrededores en la Ciudad de Guayaquil

Abstract

Este estudio tiene como objetivo el análisis de precios y costo de alquiler de viviendas ubicadas en la av. Del bombero, Ceibos y sus alrededores en la ciudad de Guayaquil aplicando tres metodologías, la primera de precios hedónicos expuesta por Rosen (1974) que considera una regresión en la cual la ecuación se centra en descomponer el precio de la vivienda, captando el efecto individual que causa cada una de las características en el valor final de la vivienda. La siguiente metodología el PER (Price Earning Ratio), propone el beneficio que se obtiene al medir el número de años en que se puede recuperar la inversión en la compra de una casa con respecto al alquiler anual y obtener una medida de valoración relativa del activo. Como última metodología se encuentra el modelo financiero Zillow Research, el cual explica que luego de haber transcurrido un número de años t después del cual la compra de una casa se convierte en un beneficio financiero al compararla con el alquiler de la vivienda. Los datos utilizados para poder aplicar estas metodologías son la información tomada de la página web www.plusvalia.com y diario El Universo el mayor diario de circulación nacional, tasas y valores en su mayoría tomadas del Banco Central del Ecuador, Biessy Ley de Inquilinato. Para obtener los resultados en la estimación de precios de modelos hedónicos se utilizó el programa estadístico Stata y se trabajó con una forma funcional semilogarítmica (Modelo log-lin) que brindo el mejor ajuste. Con los resultados obtenidos de esta estimación tanto para el precio de venta de una casa como para el costo de alquiler se pudo calcular el valor del PER. El modelo financiero Zillow calcula los resultados basándose en la Diferencia (1) Costo de ser dueño de la casa (t) - Gastos de alquiler de la casa (t). Como resultado de precios hedónicos se determinó que el precio de venta de una casa en la zona designada está influenciado en general por sus metros cuadrados de construcción, número de salas, número de baños, si tiene o no piscina, si tiene o no garaje y si está o no adosada. Por otro lado el precio de alquiler está influenciado por metros cuadrados de construcción, número de salas, número de baños, si tiene o no piscina, si tiene o no garaje y si tiene no área social. Se generó un PER de 12 años considerado un resultado que se encuentra en un rango normal ya que según, Montalvo J.A (2013) considera que entre 10 y 15 años el PER es adecuado y para el modelo financiero se obtiene un beneficio si la compra de la casa se realiza en el tiempo cero si se piensa habitar la misma por lo menos 1 año.